집값, 오를까 내릴까?
6월 27일 금융위원회가 발표한
고강도 부동산 대출 규제 대책.
그 충격 여파가 어느 방향으로 번질지
모두의 관심이 쏠리고 있다.
“세금으로 집값을 잡지 않겠다.” 이재명 대통령은 대선 후보 시절 다주택자가 투자로 돈을 버는 것을 막을 길이 없다면서 이렇게 말했다. 문재인 정부 당시 취득세와 양도세, 종합부동산세를 차례로 올리면서 다주택자와 유주택자들을 옥좼지만 집값을 잡는 데 실패했던 과오를 반복하지 않겠다는 의지의 표현이다. 하지만 이 대통령의 발언은 당선 이후 부메랑으로 돌아왔다.
‘진보 정권 때는 집값이 오른다’는 고약한 속설까지 더해져 실수요자와 투자자들이 앞다퉈 서울 아파트 구매에 나섰고, 주요 아파트 단지들은 문재인 정부 당시의 고점을 훌쩍 넘어서며 치솟기 시작했기 때문이다. 언론과 전문가들은 이재명 정부가 하루빨리 공급 확대 정책을 내놔야 한다고 지적했고, 일부 진보 학자들은 세금을 올리지 않으면 집값을 잡을 수 없다며 이재명 정부를 궁지로 몰기 시작했다.
하지만 국정기획위원회는 느긋했다. 단기적인 처방을 내놓지 않을 것이라며 4기 신도시 같은 대책을 국토부가 가져오지 않았으면 한다는 지적도 했다. 문재인 정부 때 시작한 3기 신도시도 제대로 진행되지 않고 있다는 일부 지적을 수용한 것으로 보인다.
수도권 주택담보대출 6억 제한 기습 발표
어찌 됐든 이재명 정부의 속내가 의아해질 때쯤인 6월 말 금융위원회는 예정에 없던 긴급 백브리핑을 하겠다고 밝혔다. 그리고 6월 27일 금융위원회는 고강도 대출 규제 대책을 발표했다. 수도권과 규제 지역(조정 지역 등)에 있는 주택을 담보로 6억 원 이상의 대출을 받지 못하도록 하겠다는 내용이었다. 집값이 얼마든, 소득이 얼마든 묻지도 따지지도 않고 6억 원으로 제한한다는 것이다. 그동안 금융당국이 상환 능력에 맞는 대출을 유도하는 총부채원리금상환비율(DSR)을 통해 대출을 조절하던 기조를 버린 것이다. 주택담보대출 만기도 최대 50년까지 인정했지만 30년으로 일괄 제한했다. 매달 갚아야 하는 원리금 부담을 높여 대출을 최대한 줄이겠다는 의도다.
다주택자는 아예 주택담보대출을 불허했다. 1주택 소유주가 추가로 다른 주택을 살 때는 주택담보대출을 받지 못하도록 한 것이다. 갭투자에 악용된다는 비판을 받아온 소유권 이전 조건부 전세 대출도 차단했다. 갭투자자가 매매 계약을 한 뒤에 실제 잔금은 새로 들어오는 세입자의 전세 보증금으로 대부분 충당해왔는데, 이럴 경우에는 세입자의 전세 대출을 내주지 않겠다는 내용이다.
주택 구입자가 주택담보대출을 받은 경우에는 6개월 이내에 전입해야 한다는 조건도 달았다. 6억 원 제한과 6개월 이내 전입 의무를 제외하고는 기실 은행들이 대출 총량을 조절하기 위해서 자율적으로 시행해왔던 정책이다. 그런데 이번 금융위원회의 발표는 이를 의무화한 것이다. 더욱 혼란을 가중한 것은 규제 발표 당일까지 계약분에 한해서는 종전 대출 규정을 따르지만, 그 이후에는 바뀐 대출 규제를 따르도록 한 것이다. 시장이 대응할 시간조차 주지 않았다는 볼멘소리가 터져 나온 이유다.
가계약금만 내놓고 계약일을 미뤄왔던 매도자나 매수자는 부랴부랴 계약서를 쓰기 위해서 중개업소 사무실로 향하는 진풍경도 펼쳐졌다.
대통령실 “사전 조율 없었다”…첫 반응의 의도는?
대출 규제 발표 이후 대통령실은 애초 대출 규제가 자신들과는 무관하다는 입장을 내놨다. 금융위원회가 알아서 한 일이지 대통령실이 개입하지 않았다는 의미다. 하지만 행정부 수반인 대통령이 알지도 못하고, 대통령실과 조율도 안 된 대책이 나올 수 있느냐는 지적이 잇따르자 대통령실은 관계 당국과 긴밀하게 소통했다며 말을 바꿨다. 대통령실의 이런 입장은 부동산 정책 실패의 종착점이 대통령실이 돼선 안
된다는 판단이 작용한 결과로 보인다.
문재인 정부는 대통령실이 부동산 정책을 진두지휘했다. 핵심은 김수현 정책실장이었다. 김 실장은 노무현 정부 때도 부동산 정책을 도맡았고, ‘버블 세븐’이라는 신조어를 만들어내며 세금 중과로 집값 잡기에 나섰지만 실패했고, 문재인 정부 때도 역시나였다.
당시 정책을 보면 양도세 중과-보유세 중과-취득세 중과 순이었다. 양도세를 중과하면 주택 소유주들이 세금이 무서워 팔 거라고 판단했지만, 오히려 막대한 세금을 내고서는 집을 팔지 않겠다고 버텼다. 그러자 재산세와 종합부동산세까지 강화했다. 이마저도 안 되자 부동산 시장의 출구인 취득세까지 최대 12%까지 올려서 출입구를 모두 봉쇄했다.
그 이후 시차를 두고 부동산 시장은 안정을 찾았지만, 돌아온 것은 정권교체였다. 이재명 정부는 이런 시행착오를 하지 않겠다며 부동산 정책은 실무 부처에서 하는 것이라는 입장을 견지하고 있고, 세금은 최후의 수단으로 생각하는 모양새다.
“부동산 정책 효과는 최대 6개월”…그 이후는?
어찌 됐든 대출 규제 이후 서울 집값은 빠르게 안정을 찾고 있다. 부동산 플랫폼 직방 빅데이터랩실이 국토교통부 서울 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과, 6·27 부동산 대책 발표 뒤 2주간 신고가 거래량은 발표 전 2주(6월13∼26일)와 비교했을 때 74% 감소한 것으로 집계됐다. 거래량뿐만 아니다. 상승세도 눈에 띄게 둔화하고 있다. 한국부동산원이 발표한 전국 주간 아파트 가격 동향을 보면 7월 14일 기준, 서울은 0.29%→0.19%로 1주 사이 상승률이 0.1%p 떨어졌다. 6월 23일 0.43%까지 치솟았지만 대출 규제 이후 6월 30일 0.4%→7월 7일 0.29%→7월 14일 0.19%로 줄어든 것이다.
이재명 대통령은 흡족해하는 분위기다. 취임 한 달 만에 열린 기자회견에서는 부동산에 대해서 먼저 말을 꺼내면서 “아직 맛보기에 불과하다. 대책은 많이 남아 있다”며 엄포를 놨다. 대전에서 열린 충청 타운홀 미팅에서는 6억 대출 규제를 만든 금융위원회 권대영 사무처장을 직접 지목하면서 “이분이 그분입니다. 이번에 부동산 대출 제한 조치를 만들어낸. 잘하셨습니다”라며 공개 칭찬했다.
국무회의에서도 대출 규제가 효과가 있는 것 같다며 연신 만족감을 드러내고 있다. 반면 일각에서는 대출 규제 효과의 지속성에 대해 의문을 제기한다. 문재인 정부 때도 15억 원 이상 주택의 경우 대출을 아예 차단하기도 했지만, 6개월이 지나면서 효과는 사라졌다는 게 KDI(한국개발연구원)의 연구 결과다. 더군다나 금리 인하기에 접어들었고, 서울의 주택 공급량은 현격하게 줄어들고 있다. 공급 대비 수요가 많고, 시중에 유동성까지 풀리면 집값이 오르는 것이 시장 원리다. 그런데 금리를 인위적으로 조정하고 대출을 틀어막은 상태라 확실하게 집값을 잡았다고 평가하는 것은 아직 시기상조라는 지적이 나온다.
고강도 대출 규제 부작용은 없을까
고강도 대출 규제에 대한 볼멘소리도 터져 나오고 있다. 대표적인 것이 재개발·재건축 이주비 대출 6억 원 제한이다. 그동안은 지분 감정평가액의 60% 정도에서 이주비가 지급됐다. 하지만 이마저도 6억 원으로 막혔다. 더 큰 문제는 이른바 1+1의 경우 다주택자로 분류돼 이주비 대출이 한 푼도 나오지 않는다는 점이다. 노량진1구역에선 분양 신청 조합원 961명 중 절반이 넘는 527명이 1+1을 신청했다. 방법은 시공사가 금융권 대출을 받아서 제공하는 추가 이주비 대출이다. 하지만 시공사들이 막대한 자금을 대출받아야 하는 것을 부담스러워하고 있고, 조합원들은 더 높은 금리를 부담해야 한다. 조합원들은 “어디로 이사를 가란 말이냐. 길거리에 나앉을 판”이라며 불만을 터트리고 있다. 입주 예정인 아파트 단지에도 불똥이 튀었다. 갭투자를 잡을 목적으로 소유권 이전 조건부 전세 대출을 막았는데, 이를 입주 예정인
아파트 단지에도 그대로 적용하겠다며 금융위원회가 물러서지 않고 있기 때문이다. 대표적인 단지가 6월부터 입주를 시작한 메이플 자이다. 세입자들이 전세 대출을 받지 못하면서 집주인들은 희망 전세가를 낮추고 있고, 일부는 반전세나 월세로 전환하고 있다. 그렇지 않으면 일단 여기저기서 돈을 끌어모아 잔금을 치른 뒤 세입자에게 전세 대출을 하도록 해야 한다. 이런 규제가 계속되면 청약 시장에도 영향을 미칠 수 있다는 의견도 나오고 있다.
잔금 여력이 충분하지 못하면 중간에 분양권을 팔아야 할 수도 있다. 오피스텔 시장은 더더욱 혼란스럽다. 오피스텔은 상업용 부동산이기 때문에 6억 원 제한을 받지 않는다. 때문에 그동안 전세 사기 등으로 눌려 있던 오피스텔이 반등을 할 것이라는 관측도 나온다. 하지만 입주 예정인 오피스텔은 사정이 다르다.
금융위원회는 오피스텔 전세 대출은 문제가 없다는 입장이다. 갭투자로 보지 않겠다는 것이다. 그러나 전세 대출을 받는다는 것은 대부분 주거로 쓰겠다는 의미이고, 은행 입장에서는 사업자 대출이 아닌 가계 대출로 취급해야 한다. 따라서 일부 은행은 입주 앞둔 오피스텔 전세 대출도 아파트와 마찬가지로 차단하고 있다. 마이너스 프리미엄으로 울고 싶은 오피스텔 소유주들은 전세 대출마저 제대로 받지 못할 공산이 큰 것이다. 이재명 정부의 첫 부동산 대책의 향방과 결과는 초미의 관심사다. 그 과정에서 실수요자들의 피해는 최소화해야 한다. 금융위원회는 6·27 대책을 통해 발표한 큰 기조와 방향성을 유지하고 드러난 잡음들은 일단 안고 간다는 입장이다. 좋은 정책, 올바른 정책을 위한 사회적 논의와 갈등은 당분간 이어질 듯하다.
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Editor 주부생활 취재팀
Courtesy of 연합뉴스
